日本最成功的房地产家族是谁？

文/李海燕

1945年之后，日本的房地产行业，前前后后可能诞生过超过100万家的企业。目前日本的房地产行业，存在大大小小36万家左右的企业。很多企业诞生之后，各种原因就消失在时代的大浪中了。当然，这些企业除了个别企业，都是私有企业。

过去30年，中国诞生了很多房地产开发商富豪，其中一些人已经云消雾散了。当然，日本二战后也诞生过许许多多依靠房地产发家的企业家。本文就是回答这个问题：在1945年之后的日本房地产行业，谁是最成功的房地产家族？当然，对于同样的一个问题，不同的人会有不同的答案。笔者给出的答案是：森泰吉郎和其家族可能是1945年之后日本房地产行业最成功的房地产家族。本文会介绍森家族和其背后的日本大规模城市再开发的模式。

日本地产行业的福布斯全球第一富豪

森泰吉郎出生于1904年（明治37年），出生地为当时的东京市芝区（现在的东京都港区西新桥）。森泰吉郎的父母开了一家米店，也做点小小的房屋租赁生意。1928年（昭和3年）毕业于东京商科大学，也就是现在的一桥大学（也就是笔者的母校），后来成为横滨市立大学的教授。二战后森泰吉郎一边在大学教书，一边从事港区的土地的收购。1959年，森泰吉郎辞掉了大学工作，专心从事房地产的工作。设立了森地产（日语名称：森ビル）。

1956年，森家族在港区建成了第一个专供租赁的写字楼，命名为森No1。之后开始在港区进行写字楼的复制。楼的名字也是按照落成的时间顺序来命名的，也就是森No1，森No2，森No3，如此类推。这样的楼建设了几十栋。到1986年，森地产所持有的写字楼高达73栋，总面积达到了100万平米。在当时的日本房地产行业，位居行业第三。

森泰吉郎是美国福布斯杂志评出的1991和92年的全球第一富豪。1993年（平成3年）1月30日森泰吉郎去世。其经营的资产分为两家公司，传给了两个儿子。一家公司是森地产，继承的儿子为森稔。另外一家是泰成（也就是现在的森trust），继承的儿子森晃。

ARK Hills的诞生和对日本地产行业的影响

上面提到1959年以后到1986年，森家族在港区连续建设了几十栋毫无美感的写字楼。这个时代是日本经济高歌猛进的时代，也是写字楼和住宅严重不足的时代。但是1986年，森地产迎来了一个非常重要的拐点，那就是ARK Hills的落成。ARK Hills是日本二战后第一个受到全国著名城市再开发项目，也是二战后最早成功的城市综合体项目。

ARK的名字来自项目所占的地方。也即是项目位于赤坂（Akasaka一丁目）和六本木（Roppongi）。K来自英文单词Knot，连接处的意思。也就是R（赤坂）和R（六本木）的连接处。另外，ARK也是诺亚方舟的意思。

很多人想不到是，这个项目森地产从1967年就开始着手了。但是项目的开工是在1983年，项目的完工是1986年（昭和61年）。也就是从项目开始到项目落成，前后花费了19年时间。

该项目占地面积大约41万平米。原来有100多户人家和机构在当地生活工作，其中包括一些宗教法人，既有基督教教堂，也有传统佛教寺院。其中的协调工作的难度是非常大的。负责这个项目的森稔（当时森泰吉郎是社长，森稔是常务）在自己的著作中曾经介绍过一个事情。当时有一个地产是越南人持有的，人当时在越南。森稔为了收购这块土地，和一个同事在南北越的战争中到了越南。

1986年落成的ARK Hills是东京最先进的城市综合体。包括了一栋写字楼，一个音乐厅（现在的三得利音乐厅），一个酒店（现在的ANA洲际酒店），一个电视台设施（朝日电视台的部分设施），四栋高级住宅公寓（其中一个是商住两用）。森地产对周边环境进行了整理，设了卡拉扬广场和漂亮的樱花道路。目前，ARK Hills的樱花也在附近小有名气。

综合体的最高楼是写字楼。地上37层，地下6层，高约153米。而该地区原来的建筑大部分都是2层高的民宅，非常密集，道路狭窄。全球知名的投资银行高盛就入驻了ARK Hills的写字楼。从一个侧面可以知道当时ARK Hills在东京房地产市场的地位。

从ARK Hills到麻布台Hills

森地产从1986年的ARK Hills之后，在东京都的港区开发了一系列的Hills。Hills是小山的意思。很多把六本木Hills翻译为六本木之丘，但是笔者认为这个翻译不是很传神。笔者觉得翻译为“秀仕”可能更加贴切一点，“秀”是优秀和突出的意思，“仕”是指其中的客户和居民是一流机构和人群。森地产打造的是当时日本最好的城市综合体。

ARK Hills之后，森地产以港区为中心，也建设了十多个项目。比较有代表性的有以下几个。

六本木Hills。2000年（平成12年）开始施工，2003年（平成15年）3月竣工。这个项目，也花费了森地产17年的时间。该城市综合体也包括了高层写字楼（高238米），两栋高档住宅，一家酒店（凯悦东京），一家电视台（朝日电视台）等。六本木Hills的地方，原来有500个家庭在当地生活。也是从一个低矮的住宅地转变成乐高层城市综合体。

虎之门Hills。虎之门Hills也包括了多个建筑物，是从2011年（平成23年），2019年（令和元年）陆陆续续落成的。占地面积7.5万平米。

麻布台Hills。麻布台Hills是截至目前，森地产开发的项目中，规模最大的一个。区域总面积为8.1公顷。2019年（平成元年）8月开始施工，2023年11月开业。目前还有一栋高层住宅楼还在施工（2025年5月）。该项目从1989年（平成元年）就开始了准备工作。前后花费了30年的时间。写字楼高达325米，是目前日本最高的楼。

此外，森地产还在海外开展了不少的业务。比较有代表的业务是1，上海环球金融中心高度为492米，曾经为中国第一高楼。2008年开业。2，雅加达森大厦。高度为266米。2022年开业。

上面列举的是森地产开发的主要的国内外项目。事实上，过去30年，森地产在港区还开了很多的项目。如果大家认为，房地产泡沫之后，日本房地产市场就一片黑暗了，那可能不是事实。二战后初期，日本最知名的商务区为：1，中央区的日本桥和银座，2，千代田的丸之内和大手町。森家族经过几十年的开发，把港区也提升到了与中央区和千代田区平分秋色的地位。

日本城市再开发的神器是什么？

在本系列中，谈到了过去30年，日本进行了很多的城市“再开发”（通俗的说就是局部区域的大拆大建）。在日本法律上，这些城市的“再开发”项目是有固定的做法的，就是所谓的“第一种市街区再开发事业”和“第二种市街区再开发事业”。其中大部分的再开发项目都是采用的“第一种市街区再开发事业”。

当然，相关的法律规定和操作的流程以及细节是非常复杂的。房地产公司中不专门从事这项工作的专业人士也很难掌握其全貌。在这里，就简单的把第一种市街区再开发事业的简单逻辑解释一下（当然，其中一些内容严格意义上讲是可能是不准确的）。

假设有一片2万平米的片区，其中居住有100户居民，大部分都是2层的楼。但是该区域在东京都内比较繁华的区域。到了90年代，该区域存在一些问题，比如，建筑物都比较老旧，片区公共绿地比较少，道路狭窄，建筑物的防火和防震能力存在一些问题。

这个时候，日本的大型房地产公司（森地产等）就打算把这2万平米的片区重新开发。大型地产公司就初步制定该区域的再开发蓝图，找该片区居民进行反复的沟通和说明，同时和当地政府也进行沟通和解释。之后，大型地产开发和当地居民组成再开发组合。这个组合可以简单理解为专门的项目公司。

在这个地方，有两个非常重要的概念，那就是权利的转换。当地原有的100户居民的土地和房地产在某一个时间点进行资产价格的评估，作为资产注入项目公司。

之后还有一个非常重要的概念，那就是“权利床和保留床”。这个概念是理解日本城市再开发的关键。开发商的在开发蓝图一般是这个样子的，把原有的低矮的建筑全部拆迁。之后在原地建设一栋高层写字楼（1-3层往往是商业设施），一栋高层居民楼，一大片公共绿地还有扩展的道路。权利床和保留床中的“床”的原来的意思是地板，在这里是指建筑面积。

该片区原本的建筑面积大约为1万平米，在开发之后，总的建筑面积达到了3万平米（这里的数字是为了解释这个再开发框架而杜撰的数字）。所谓的权利床是指新建成项目中留给原有的房地产权利持有人（也就是原来的居民）的部分。根据原来评估资产的高低，进行相应的分配。假设新楼分给了原有居民1万平米的建筑面积。那么剩下的2万平米就是所谓的保留床。这个部分，开发商主导要全部出售。

这个权利床和保留床就是再开发框架中最重要的地方。在这个再开发过程中，原有的居民是不需要支付一分钱的，而且还可以得到全新的住房（往往是从原来的一户建搬到了高楼上，而且周边的公共绿地大幅度增加，防灾性能增加）。那么，再开发需要的庞大的费用从哪里来？答案是来自房地产开发商销售的保留床。这部分的销售收入要能够覆盖了整个再开发项目的全部费用。当然，也会有居民不乐意参加这个再开发项目。这这种情况下，只能慢慢去说服去沟通。结果往往是：（1）最终说服，（2）居民还是不乐意的，但是同意把土地和地产卖给开发商，（3）居民还是不同意，开发商修改开发蓝图，避开不同意再开发的土地持有人。这也是为什么森地产搞一个项目往往要花15-30年的原因之所在。

第二种市街区再开发事业也有成功实施的案例，但是比较少。主要是公共需要（特别是防灾）比较高的再开发项目。可以当地政府主导。另外，最重要的区别是，把居民的土地全部收购之后再进行开发。第一种市街区再开发事业是和当地居民一起再开发。这是一个明显的不同。

为什么日本的在开发要集中在城市核心区

了解了日本城市在开发的基本结构，大约也就能明白为什么过去30年，日本的城市在开发往往集中在大城市的核心区域？其中的道理是很简单的。再开发项目不管是在东京都的核心区域还是在周边区域，同样的工程量，其工程费用差距不大。因为建筑工人的工资和建筑材料的价格没有什么太多差距。但是，东京都核心区域的地产销售价格是周边的数倍。也就是说，东京都核心区域的再开发项目更加容易覆盖在开发的建筑成本。而偏僻地区的项目不容易覆盖建筑成本。

同样的道理，为什么再开发项目必须要建设高楼。道理也很简单，因为最大程度的利用容积率，建设高楼。才有可能获得更多的保留床，才有可能更好的回收在开发成本。

为什么说森地产在业内领先了

笔者认为，森地产两个地方，为日本房地产行业做出了很大的贡献。一个是通过ARK Hills的成功，为日本全国的城市综合体的打造提供了样本。森地产的森稔，很早就提出了“街づくり”概念，这个日语词汇可以简单的理解为城市的营造。请注意，笔者并没有用“造城”这个词汇。因为建筑物落成之后的运营和维护是更加重要的。在这里举一个例子。六本木Hills是2003年开业的。2003年迎来开业20周年。但是很多人没有想到是，2023年，六本木的底商竟然迎来了，2003年以来的最高销售额。这说明这个城市综合体一直有着很好的运营和维护，一直在保持一个综合体的鲜度。

另外一个很大的贡献就是告诉了全国的人，第一种市街区再开发事业这种开发框架是可行的。在开发ARK Hills的时候，很多居民对森地产的说法是不相信的，很多人拿钱就走人了。之后，伴随着六本木Hills的成功，有越来愈多的愿意参加到城市的在开发的过程中。

说森家族在日本是最成功的房地产富豪，还有一个理由，那就是该家族的成员一直没有暴露出过丑闻，更没有被逮捕的。

###

来源：FT中文网